国庆历来是商业项目入市的高峰期，但疫情让新业务如期出现充满不确定性。这也对商业管理公司提出了更高的要求——有了更稳定、更扎实的交易能力，才能更好地抵御风险。

作为中海地产旗下的购物中心品牌，中海玉环商业公司在9月30日迎来了三个重量级项目，包括济南华山玉环城、北京瀛海玉环广场、成都铁祥寺水街二期。潮流背后，展现企业实力。

今年是中海玉环业务发展“提速”的一年。预计今年将有6家新商场开业，是其成立以来新项目数量最多的一年。回顾上述项目，我们可以看到中海玉环业务在十年积累后逐渐显露出的“韧性”和“硬实力”。

济南、北京、成都

三个特色商业项目一同亮相。

一直以来，中海玉环业务都是“审慎稳健”的发展风格。三项重量级业务同一天亮相，这还是第一次。其中，华山玉环城、济南、京瀛海玉环广场作为中海自主开发的商业项目，是玉环城和玉环广场的最新升级。从开盘情况来看，三个项目都交出了不错的成绩单。

济南华山程寰宇

-开通率92%，日客流量20万+，是一日微假期目的地。

2013年，中海商业的第一座“玉环城”在济南开业。经过10年的精耕细作，玉环得到了当地消费者的高度认可。现在，济南第二个玉环城来了，实现了“一城双核”的布局。

华山玉环城总体积16万平方米。作为玉环城市系列的最新作品，华山玉环城根植于本土文化基因和文化旅游景观，以“家庭微度假生活方式”为理念，打造玉环城市样本。该项目已引进近300个品牌，实现了92%的开业率和95%的招商率，是济南北部城市最大的购物中心。开业当天客流量突破20万，成为济南商业新的“人气王”。

被誉为“齐鲁第一城”的历城，项目所在的历城华山片区是济南12个新区域中心之一，也是近年来城市改善生活的热门区域。

大数据显示，项目周边三公里常住人口近30万，其中小康和中等收入家庭占85%。品质消费需求旺盛，急需大型商家填补消费缺口。同时，该项目距离华山风景区不足1000米，华山风景区是济南最受欢迎的城市微旅游目的地之一。华山玉环城在这个时候进入市场，可谓恰逢其时。

在家庭消费定位的基础上，玉环华山提出建设“一日微旅游目的地”。项目引进了山东首家奈宝家庭中心店、蔚来NIO House、玩具反斗城、幸福蓝海国际影城国内高端店、永辉超市绿标店、明星派对KTV、UR、有“室内迪士尼”之称的新乐活健身。也有很多品牌在这里的城市或地区开第一家店/创新店。凭借300家知名品牌的超级矩阵，有效填补了区域内优质购物中心的空白，成为城北的封面级商业作品。

结合景观、文化旅游、景观，构建四大创意空间场景。

除了突出的品牌力，华山玉环城的室内空间也很有意思。设计师以元代画家赵孟頫的《喜鹊花秋色图》为灵感，结合喜鹊花文化的悠久历史，打造了山水相依的“四观”主题体验场景。

#8226;“春见”——下沉式水幕广场，营造了瀑布飞流、观景塔、退化园林等场景，带来身临其境的立体园林体验。

#8226;《看花》——魔幻花园。在商场中庭，主题设计采用蒲公英元素，配合夜灯，营造出惊艳的光影，仿佛置身于一座魔幻花园。

#8226;“林建”——书林艺术空间，结合玉环市连接桥位置的“书林”装置艺术，打造室内共享空间。

#8226;“云剑”——屋顶花园，规划了济南第一个室外屋顶婚礼场地和星空跑道。

从品牌力到场景力，华山玉环城以这样一个集生活、科技、运动、儿童乐园、体验、美食、夜经济等创新业态于一体的大型购物中心，一举刷新了泉城商业新格局。

整合生态，打造微度假生活方式。

作为今年济南唯一如期开业的综合体，华山玉环城除了购物中心，还规划了中海凯丽酒店、中海岩居由希子公寓等业态。当消费者来到这里，他们可以住酒店，参观华山风景区，看电影，购物，和父母一起玩乐，在购物中心享受美食...由此，华山玉环城打造了一个“吃、住、玩”的微度假生活方式生态闭环。无形中，该项目也为程寰宇的产品线注入了更多的内涵和未来发展的可能性。

北京映海玉环坊

-60+区域第一品牌，品质家庭亲子主题商城

瀛寰御坊是中国海运公司在北京的第三个商业体，第一个“御坊”作品，也是新一代御坊的第一个作品。

融入城市高端社区友好型商业期待，承担打造社区商业“新模式”重任的瀛海环宇坊，区位优势明显。该项目位于北京市大兴区，毗邻8号线始发站瀛海站。8号线作为北京中轴线上的交通大动脉，南起瀛海，南行穿越北京主城区至昌平。作为当地唯一的TOD综合体，随着地铁线路的南迁，主城区的优质消费力在此聚集，当地居民对品质商业的要求也同步提升。

瀛海环宇坊突破常规社区商业风格，提出“精致温馨家庭生活共享客厅”新定位，以精准的品牌组合、精致的建筑空间、精致的温馨服务，构建多维度的“美好社区生活”。

京南/大兴区45%的首店，打造强大的品牌号召力

在业态组合上，围绕“孩子成长”、“家庭生活”、“社交体验”等关键词，瀛海环宇坊引进了150余家品牌商户，其中京南/大兴区首店占比45%，区域旗舰品牌占比25%，整体开店率达90%。

盈环郁芳致力于以“区域领先”的品牌打造其独有的竞争力。如1000㎡以上、高度超过10米的国家主题儿童乐园乐魔方、中国国家图书馆旗下郭图书店购物中心第一店、永辉Bravo YH精品超市、欢乐蓝海国际影城四大主力店。此外，还有很多适合家庭聚会的品牌，比如宜都野菜村、姜虎东丁白烧烤北京购物中心、熟四季鸡椰、三全冷面京南第一店、边江烤鱼、呷哺呷哺、厚道三兄弟烤肉、必胜客、肯德基等以及宝贝王、老约翰绘本馆、PNSO恐龙王等儿童成长品牌；漫咖啡、乐乐茶、星巴克等社交空间品牌；冠军、TOP TOY等年轻潮流零售品牌进驻。

让艺术融入建筑，巧妙设计三大社区生活场景。

相比之前的环宇坊系列，瀛海环宇坊在“产品设计”上也实现了升级迭代，并于2020年获得美国MUSE设计大奖金奖。其建筑设计充分融入“艺术”感，打造三大社区生活场景，呈现独特的建筑审美体验。

#8226;客厅社交场景:瀛海环宇坊正门上方，打造了“城市客厅开放日”的特色空间。它的室内设计是分散的立方体形式，开放式室内楼梯+玻璃容器。合理利用原有的3层空间，形成开放的社会商业社区空间。开放期间，场馆内还将举办音乐会、图书分享会等活动，让周边居民在这里享受音乐和艺术，成为家中的“艺术殿堂”。

#8226;在东侧，城南唯一的裸眼3D大屏幕建在室外，室内中庭的360°巨型透明LED屏幕摆件成为吸引消费者眼球的焦点。

#8226;公园休憩场景:项目规划了近15000平米的公园式共享空间，约占项目总建筑面积的14%。特别打造了六大主题场景。其中，3500㎡的屋顶花园被命名为“火星运动场”，吸引了众多年轻消费者，是网络名人中最受欢迎的打卡点。

#8226;亲子互动场景:项目建成了北京第一座跨层户外爬楼梯。超长跨层攀爬楼梯从一楼的攀爬冒险一直延伸到屋顶花园。

自开盘以来，独特的美学场景+极具竞争力的品牌矩阵，让项目成为片区消费者的一大打卡“拍片”。

成都铁祥寺水街二期

-休闲滨水街区商业，9.30公园体验区开放，年内将陆续全面亮相。

与上述两条产品线的新项目不同，成都铁巷四水街二期是中海商业与成都高投集团以轻资产模式共同打造的城市地标商业项目。该项目位于成都高新区核心腹地天府一街，是市场上不可多得的低密度休闲滨水商业。9月30日，该项目的公园体验区向当地开放试运营。

作为一个具有自身文化和旅游属性的街区商业，铁相思水街二期以典型的川西建筑风格打造了一个流浪街商业。建有滨水、广场、园林、运动场馆等空间，串联整个街区商业，形成全天候、休闲性、慢生活的复合型特色街区。

在这个空间的基础上，中海商业紧扣“夜经济”和“时尚”，围绕“夜游、夜娱乐、夜美食、夜购物”四个方向打造“夜水街”品牌，希望成为成都夜生活的地标和“夜经济”的名片。目前该项目已引进多个高能品牌，占全国、西南、城市第一门店的60%。

目前伴随着街区的开放和部分商户的运营，首店的聚合效应和活动赋能效应显著。自9月30日出道以来，人潮涌动，商家排队火爆，吸引了网络名人中大量KOL“自来水”打卡。在小红书、大众点评等各种平台形成了现象级种草，掀起了全国范围的打卡热潮。

整个项目预计2022年底全面开放，届时将不断更新新城市消费体验，打造中国商业街区新模式。

多产品系列

玉环商业发展“提速”

上述项目的成功如期上线，也从另一个层面见证了中海玉环业务先进的整体交易能力。截至2022年年中，中海玉环共有21个商业管理项目，正在运营的商业量达到187万㎡。成熟项目平均出租率达到96%，发展路径逐渐清晰。

玉环商业的口号是“在新城市盘活美好生活”，三大核心产品线对应围绕整个城市客户群、社区家庭、城市白领的三大物业发展路径，从而构建“玉环商业体系”。

#8226;区域性商业中心玉环，代表项目有佛山千灯湖玉环、珠海玉环、南京玉环等。

#8226;社区级商业中心——寰宇坊，代表项目有成都天府寰宇坊、成都右岸寰宇坊等。

#8226;区域商务中心——玉环俱乐部，代表项目有上海玉环俱乐部、北京奥南玉环俱乐部、北京金安玉环俱乐部等。

佛山千灯湖程寰宇

珠海程寰宇

这背后，既有基于中海地产提炼出来的产品特色，也有玉环商业发展过程中逐渐形成的鲜明DNA。根据未来规划，中海玉环业务将继续围绕这三大核心产品线，继续扩大业务规模。未来很长一段时间，其商业布局仍将集中在一二线核心城市的核心商圈，如环渤海、大湾区、长三角等城市。

目前，中海玉环业务也在积极探索新的发展机遇，如轻资产管理和出口、收购优质项目等多渠道、“轻重并举”的发展战略，以期在市场上收购更多优质商业项目，扩大商业版图。

除了上面提到的成都铁象寺水街二期项目，今年9月，中海商业与中国铁建签约，宣布联合建设南沙10万㎡购物中心，玉环商业轻资产入驻。

从自身发展来看，未来2-3年将进入开放商业市场的高峰期。以即将入市的沈阳和平玉环、天津玉环、上海玉环MAX项目为例。中海玉环商务将继续为每个城市项目注入活力。

#8226;沈阳和平玉环城:16万平米体量，旨在成为集生活、创意、艺术、趣味、休闲于一体的一站式商业综合体，将于2022年底亮相。

天津玉环城:商业体量12万平方米，规划了裸眼3D大屏、城景餐饮露台、顶层泳池等创意新潮体验，将于2023年年中开业。

上海玉环城MAX:该项目将通过现代方式更新城市记忆，引入57000平米山姆会员店、麻花FunAge总部、150000平米购物中心等。，将打造具有独特标签的超级商城IP，于2023年底亮相。

十多年来，中海玉环业务逆势加速，正迎来最好的发展时代。

随着越来越多的重型项目进入市场，中海玉环业务的品牌影响力将进一步扩大。作为中海业务的重要组成部分，玉环业务的快速发展也将有助于中海业务整体发展的生态升级，释放更大的影响力。

根据中海商业的发展愿景，致力于成为具有全球竞争力的城市空间运营商，以购物中心和写字楼为双轮驱动，长租公寓、星级酒店、文旅产业、物流产业园等业态全方位布局。业态相互配合，构建了全球业态接触多、覆盖广的优势，建立了城市多维立体价值共享的生态圈。在当前的发展机遇下，中海业务也将是一个不断赋能的空间，整合更多元场景，高瞻远瞩。